很多人不敢把房贷转经营贷,其中最担心的一个问题就是经营贷抽贷的风险,市面上大多数银行是三年续贷一次,续贷前要提前审核公司、征信、流水,这已经算长期的了,还有一些银行是每年续贷一次。续贷成功是可以不还本,继续还以前的月供(先息后本就是按月继续付息,等额本息就按原来本+息继续还)。

但一些三年前操作成功的客户,为了省事和省钱,把公司也注销了,征信也花了(以为万事大吉了,申请了一堆信用贷和信用卡),流水也没做。三年到期时,麻烦来了,原银行的续贷审核,发现客户的几个问题:1.公司注销了,这是核心问题,或者是公司没开户,自然也没有经营痕迹。2.负债率过高(高于70%)。3.原来的贷款金额过高,而现在转贷时批复的金额低于原有金额。4.和上述转贷时正好有按揭贷款记录的情况一下,续贷时有按揭记录,也不行。

经营贷转贷、续贷和抽贷中真实发生的问题的图片

没有耐心看完案例的人,可以看一下我总结的案例中反映的几个问题:

1.消费抵押被抽贷

是其中最严重的情况,因为时间有限,在一个月内要找到接盘的银行接手,否则,就要求客户自行还清全额贷款。这种情况通常是小概率事件,但一旦风向变化时,没有公司,就没有任何银行接盘。

而经营贷被抽贷时,就算没有流水,至少还能找出高利率的银行接盘,所需要的是公司的日常维护。

排除这些风险其实很简单,心理上接受公司就是基础建设的理论,同步把公司注册好,或者有公司只要维护好,日常有经营痕迹即可。

2.转贷时,金额却贷不到原有的金额

原因一是第一笔贷的太高了,高评+高贷,如果几年内房价没涨(并且要大涨),才能覆盖原有金额。这种常见于一次性暴击加杠杆的方式,买在了顶点,后面几年房价横盘(2017年发生过,持续了三年;今年正在发生,却没人知道真正的复苏点在何时)

第二是,通常抵押贷款正常贷足七成,另外申请了很多信用贷(全部使用的),最终负债会特别高,通常高于70%的总资产,银行会降低再次申请的额度(事实上,有银行支持负债:资产=1:1,即容忍100%的负债比。但我们会提醒客户留足安全垫,第一次贷款时,没有贷足七成或者更高,并不完全是一件坏事;你觉得不够,只是因为你的预算定的过高)。

3.续贷:

第一次申请时,相信了中介宣传的十年不还本,但实际上是一年期或者三年期,到期需要重新审核,才能不还本续贷。这是今年的新情况,有很多客户都没经验。
没有做足准备,临时突击转账,很多银行不认可。

像有些银行(汇丰银行)在2017年就明确告知“五年期先息后本”的产品,当时是火爆一时的大热门,已经快接近到期时间了,那时是不需要公司申请的,而现在整个形势都180度变化了,这是一个隐患,却依然很多人不闻不问。

4.重复加杠杆:

不少人当年成功申请时,距离现在很久了,他们以为一切没变,下定或已经买好了,临时需要融资,时间非常紧迫。

这种情况的建议就是,提早咨询,并且立刻执行,而不是拖延观望。

5.征信问题:

就连我这样非常重视信用的人,也会偶尔出现信用卡的小金额逾期(防患于未然,我把卡的数量降低到个位),逾期的三要素——次数、时长、金额,都很重要,一般也不会有恶意逾期产生。
但很多人忽略了一个要素,却经常会遇到,耽误了正常审批,那就是申请前一个月或当月出现的逾期记录——在征信上显示为“当前逾期”,这对于某些线上审批的银行来说,是过不去的一道坎,非得等到下一个月,当前逾期消失了,才能进件。

6.按揭贷款买房:

转贷和续贷前半年内,正在或计划买房,已付定金或首付,正在或准备办理按揭。或者转贷和续贷虽然已经成功放款,但之后半年有按揭贷款放款记录。这两种情况都会被认为,用抵押贷款资金进入楼市!

无论是转贷、续贷还是抽贷,前后半年内,都不能办理按揭贷款买房。根据现在调控政策关于首付贷的解释,在经营贷放款前后半年后,都不能有按揭贷款记录,一旦发现,直接拒贷,已发放的贷款要收回!

7.产权人年纪过大、房龄过老、有违章记录等一切产权瑕疵:

第一次做时,可能老人未超过80岁(现在主流产品最高70岁,个别产品最高80岁),房龄也在40年内,产调也没有违章记录(这一点业主通常都不知情!),却在转贷和续贷时成为障碍。
同样需要提前发现,准备备用方案,例如用其他房产再办还清这一笔,否则小问题会成为大问题。

8.新产证及其一切包装过的操作:

众所周知,贷款中的各类非标手段及其广泛,就不展开了。就以新产证为例,今年调控收紧了二手房全款新产证的操作,仅有个别几家银行,集中受理,这就埋下了日后监管来检查抓典型牵连一大批的隐患,更加急迫的是,有一批人是通过不可明说的方式,以老产证的名义操作的。这批人通常以为已经放款了还能怎么样呢?殊不知,2018年发生在NSH的二套变首套事件,很可能会发生在他们身上,当贷后检查出问题时,他们就是其他客户的安全垫和挡箭牌!

所以,这批人应该抓紧在产证半年后,满足其他银行较低利率的条件时立刻转贷,一分钟都不要耽误。那么他们提前应该做些什么,心里应该有数。

以上这些都是在转贷、续贷和抽贷中真实发生的问题,前两者都是自愿的,后者是被迫的,却都需要我们在问题发生前,做好准备。就连现在自以为有了规划的人,也不知道接下来银行的变化,只有一点是肯定的:银行的政策就像“刻舟求剑”中的船,是肯定不会一直停留在当初掉落剑的原地的,“唯一的不变就是不停的改变”。