最近问关于经营贷的朋友有点多啊,本文纯干货,0广告,看完觉得好的记得分享给你的朋友。相爱打架一个基本概念,经营贷是抵押贷的一种,话说,抵押贷也可以分为两种,消费抵押贷+经营性抵押贷,前者专门用于个人或者家庭的大额消费,不需要公司也可以申请,不过一般额度不高或者利率较高;后者则需要看公司营业执照以及经营痕迹(公司流水、场地)。而作为本站要说的主题,经营贷,也可以细分为三种。

经营贷干货分享

经营贷的分类大家一定要搞清楚,主要是三种:

1、个体工商户,以房产抵押神经营性贷款

2、企业法人名下有房产,以个人名义申请

3、企业法人名下房产,以公司名义申请

第一二两种,我们统称为个人(个体)经营性贷款,第三种称作企业经营性贷款,我们介绍的比较多的个人(个体)为主。当然,企业经营性贷款,我们也会分享。本文介绍的就是企业经营性贷款相关知识。

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经营贷基本概念

擒贼先擒王,我们挑重点看就好,主要说下经营性抵押贷,我们亲切一点叫:经营贷,顾名思义,用于经营的贷款,比如说,你们公司做生意,发现最近手头紧需要资金,这时候你可以把你手头上的房子拿去向银行抵押,银行借你一笔钱去做生意。值得注意的是,经营贷的钱不能直接流入楼市。戳重点:不能直接!尽管大部分情况下,银行也知道你们脑子里面在打什么算盘。

常见的运用场景,比如你名下有一套1000w的全款房,有一天你发现你们公司资金链紧张,急需钱来周转,而你觉得这套全款房地段不错,升值潜力好,你也不想卖,加上卖房周期又长,你可以考虑拿你的房子去跟银行抵押,申请一笔经营贷,比如说抵押个7成出来,700万到手。(部分银行白名单房子,可以做到8成抵押,甚至更高)

插几句感慨吧,出于风控考虑,商品房在银行一般抵押70%或以上,别墅50%-60%,公寓50%,侧面反映出银行对不同物业类型的偏心,作为买家,能商品房尽量商品房,一套大平层多数情况下金融属性会强于一套大别墅。

我相信大家遇到更多一个场景应该是,比如说之前买的一套房子500w,按揭贷款了350w,后面遇到一轮行情涨到了900w,按揭贷款还剩330w未结这种情况,哪天你需要用钱了,你可以把房贷转成经营贷,把房子增值部分套出来,可以套出:900w*70%-330w=300w,有个前提要先把房贷结清,变成一套全款900w的房子后,重新把房子抵押给银行然后申请一笔7成的经营贷630w,提前结清330w的按揭贷款,可以找垫资公司垫付,或者自己找朋友暂时周转一下,反正经营贷很快就能下来,下来后还上垫资或者朋友私人借款就好。

多出这300w能干嘛呢?这里是重点啊,银行贷出来的钱是叫你去做生意,现实生活很多人拿到钱后也是五花八门地用。他可能供不起房贷了,转贷后多出的300w足以供多11年(经营贷630w,利率当4.3%算吧,先息后本,月供630*4.3%/12个月=2.3w),11年时间楼市足以发生翻天覆地的变化,300w你不是一下子就拿去还月供的,多余的拿去玩保本理财,你还是有不少盈利的,同时你仍旧坐享房价上涨带来的红利;再或者把这笔新钱拿去买下一套。(以上行为仅表示代经理看到的社会现象,代经理倡议:经营贷一定要规范使用,祝大家生意兴隆,财源滚滚!)

当然这里还有更骚的运用场景,比如很多家庭二套需要7成首付才可以买,300w首付的人才买个400w出头的标,此时按揭贷款已经有点鸡肋了,很多投资客就把目光转向更灵活的JYD,做成3-4成首付,代经理就不展开了,大家都知道我的公众号第一原则:高举房住不炒的大旗不倒!

经营贷还款方式、年限以及利率

我们熟悉的按揭房贷还款方式,有等额本金+等额本息两种还款方式,年限1-30年不等,商贷利率5.4%(公积金暂不讨论),比如700w商贷30年等额本息,利率5.4%,月供3.9w左右。

经营贷就灵活很多,还款方式有等额本息+等额本金+先息后本。等额这块跟按揭房贷差不多,或者还有一种方式如气球贷,贷10年按照20年的期限给你算月供,这样月供压力会小一些。

不过大部分人玩经营贷,选的先息后本比较多,戳重点:先息。先息的优势在于前期还款压力小,你还的全是利息,700w的经营贷,先息后本的还款方式,利率4.3%(有更低的),月供:(700w*4.3%)/12月=2.5w,足足比前面的按揭月供少了1.4w(按揭月供里面有一部分还的是本金)。

先息后本,意思就是先给利息,到期归还本金。年限有1年期,3-5年期都有,甚至有十年的,常见的是3年期,很多人可能会担心,3年到期后,本金怎么还,很多人到期后要么续贷(尽量无还本续贷),要么就是房子涨了或者说有别的经营贷产品年限利率更优代替,换新的经营贷拿出更多便宜的钱来。你不会长期只用一款经营贷产品,正如大部分人不会真的一辈子就只住一套房。

经营贷不是什么新鲜事,市面上很常见。你只需要知道有这么一回事,后期用不用看你自身情况,思维要发散开,房子要套现不仅仅只有卖房这一条路。

后期真要申请经营贷,整个流程并不难,你需要有一个营业执照,你不是真实经营的话,你就选个贸易类或者科技类打头的公司,这类公司好申请经营贷,你不用担心流程复杂的问题,市场上大把机构可以帮你注册公司、代理记账、挂靠公司地址、财务报税一条龙服务,费用就几千,往后每年给维护费就好,大家可以自行去了解。(专业的事情交给专业的人去做,反正成本不高,我们不需要什么事情都亲力亲为,找对人跑腿就好。)

有了营业执照后你可以去找贷款中介帮你去申请经营贷(费用1%~2%之间),一般我建议大家提前规划,有备无患。比如你要提前准备一下半年经营流水,有流水好过没流水,有流水的可以申请到更优的产品,有打算玩经营贷的,尽快注册一个公司,证过一年,你可以申请到的产品更多(新证也可以、只不过可做的银行少一些)。如果你不申请公司的话,也可以做股东,建议持股30%以上,也可以去申请经营贷。(公务员不适合申请经营贷,可以叫直系亲属代劳,或者做实控人,但实控人能做的产品少。

这里提醒一下,选对贷款中介还是很重要,好的贷款中介会帮你提前规划,选择更适合你的产品,帮你做好贷后管理,避免后期被抽贷。

对于想申请经营贷的忠告

本篇大家可以当成经营贷的科普篇,如果想深入了解的话,可以找多几个贷款中介聊聊,聊多几次你就懂了,坦白说,70%以上的贷款中介很坑,大家要擦亮双眼,仔细甄别,千万不要轻易相信那种利率低、年限长、额度高的产品,这是不可能的,上周还有个新手贷款中介给代经理推荐了一款先息后本30年的产品,30年后归还本金,利率3.5%,吓得我连夜发电报给我做贷款中介的老相好灵魂拷问一番:为什么有这么笋的事不通知我?(开个玩笑)

经营贷不一定适合每个人要结合自身情况看下是否需要大笔资金,不要听那些大V动不动就转贷,表面上看他是说的头头是道,实际上每转一笔贷,他就可以赚你一笔手续费对吧经营贷好用不代表要滥用,经常看到一些朋友咨询,有一套郊区远大大,不好卖,不过可以抵押出不少钱出来继续买,这时候我一般更建议大家卖掉后再买,你不卖你这远大大一直很鸡肋地搁那躺着,即便你抵押后继续买也会让你难以大展拳脚,一言不合就转贷事实上就是不敢面对自己远大大不好卖的现实,长痛不如短痛。

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